Národná banka Slovenska navrhuje zmeniť pravidlá hypoték tak, aby sa mladí do 35 rokov dostali k prvému bývaniu s nižšou potrebnou hotovosťou. Podľa Národnej banky Slovenska by mohli po novom dostať úver až do 90 percent hodnoty nehnuteľnosti, ak nevlastnia rezidenčný byt či dom a kupujú alebo stavajú svoje prvé bývanie. Naopak, pri kúpe tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti chce regulátor sprísniť limit na 70 percent. Navrhovaná účinnosť zmeny je od 1. januára 2027.
Obsah
Návrh mení najmä ukazovateľ LTV, teda pomer medzi výškou úveru a hodnotou založenej nehnuteľnosti. Dnes je štandardný strop pri hypotékach 80 percent, pričom časť úverov môžu banky poskytnúť aj s vyšším LTV v rámci výnimiek. Po novom by sa vyšší limit stal priamo dostupný pre vybranú skupinu mladých prvokupcov a naopak by sa sprísnil pri ľuďoch, ktorí kupujú tretí alebo ďalší byt či dom, vyplýva z materiálu Národnej banky Slovenska.
Kto si bude môcť požičať jednoduchšie
Pre ľudí do 35 rokov, ktorí ešte nevlastnia rezidenčnú nehnuteľnosť a kupujú alebo stavajú svoje prvé bývanie, navrhuje regulátor zvýšiť limit LTV z 80 na 90 percent. V praxi to znamená, že na rovnaký byt budú potrebovať menej vlastných peňazí. Práve akontácia býva pri prvom bývaní najväčšou prekážkou, nie samotná mesačná splátka.
Na modelovom príklade bytu za 200-tisíc eur je rozdiel výrazný. Pri 80-percentnom LTV si dnes klient požičia najviac 160-tisíc eur a z vlastných zdrojov musí priniesť 40-tisíc eur. Pri 90-percentnom LTV by si mohol požičať 180-tisíc eur a potreboval by 20-tisíc eur. To síce zlepší vstup do kúpy, ale zároveň zvýši dlh a pri rovnakom úroku spravidla aj mesačnú splátku.
Národná banka Slovenska návrh zdôvodňuje tým, že dostupnosť prvého bývania sa zhoršuje. V májovej správe o finančnej stabilite uviedla, že investičný dopyt významne prispel k rastu rizík na trhu bývania aj k slabšej dostupnosti bývania pre prvokupcov. Tlak navyše podporuje aj rast cien: Štatistický úrad SR uviedol, že ceny rezidenčných nehnuteľností na Slovensku v 1. štvrťroku 2026 medzištvrťročne vzrástli v priemere o 3,6 percenta.
Z pohľadu záujemcu o byt je dôležité aj to, čo sa nemení. Samotné vyššie LTV ešte neznamená automatické schválenie úveru. Banka bude aj naďalej posudzovať príjem, existujúce dlhy, rezervu v rodinnom rozpočte aj celkovú schopnosť splácať. Zmena teda pomáha hlavne tým klientom, ktorí na hypotéku príjmovo dosiahnu, ale problém majú s nasporením 20 percent ceny nehnuteľnosti.
Kde naopak prídu prísnejšie limity
Pri kúpe tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti chce Národná banka Slovenska sprísniť LTV z 80 na 70 percent, a to bez ohľadu na vek dlžníka či účel nehnuteľnosti. Či už pôjde o byt na prenájom, rekreačné využitie alebo ďalší byt pre rodinu, kupujúci bude musieť priniesť viac vlastných peňazí. Pri tom istom byte za 200-tisíc eur by namiesto 40-tisíc eur potreboval 60-tisíc eur.
Regulátor tým chce presunúť časť úverového priestoru od investorov k ľuďom, ktorí riešia vlastné bývanie. Podľa Národnej banky Slovenska smerovalo v roku 2025 približne 16 percent nových úverov ku klientom, ktorí už predtým vlastnili aspoň dve nehnuteľnosti. Z pohľadu NBS je to skupina, ktorá výraznejšie tlačí na dopyt a tým aj na ceny, najmä pri menších bytoch a v lokalitách, kde je ponuka slabšia.
Dôležitá zmena sa dotkne aj ostatných žiadateľov, ktorí nespĺňajú podmienky pre mladého prvokupcu. Národná banka Slovenska uvádza, že výnimka pre úvery s LTV do 90 percent sa má po novom zúžiť na 5 percent všetkých poskytnutých úverov. Dôvod je ten, že 90-percentné LTV už nemá byť riešené najmä cez výnimky, ale priamo cez osobitný režim pre mladých prvokupcov. Pre ostatných tak môže byť cesta k hypotéke s nízkou akontáciou užšia než dnes.
To je podstatné najmä pre domácnosti, ktoré nekupujú prvé bývanie, ale zároveň nejde ani o tretí byt. Formálne sa im základný strop nemení, stále však budú viac odkázané na to, či sa zmestia do obmedzeného objemu výnimiek a či ich banka vyhodnotí ako dostatočne bonitných klientov.
Čo si preveriť pred návštevou banky
Keďže ide zatiaľ o návrh, prvou otázkou je čas. Národná banka Slovenska zmenu predstavila 1. júna 2026 a od 8. do 26. júna prešla medzirezortným pripomienkovým konaním. Kým nenadobudne účinnosť, banky budú postupovať podľa súčasných pravidiel a finálne znenie sa ešte môže upraviť.
Pre žiadateľa to znamená, že rozhodovanie medzi kúpou, čakaním a nájmom nebude závisieť len od nového limitu LTV. Ak byt medzitým zdražie, časť výhody z nižšej akontácie sa môže vymazať. Pri rastúcom trhu teda nemusí platiť, že neskoršia kúpa bude automaticky jednoduchšia, aj keď pravidlá budú mäkšie.
Pred podaním žiadosti sa oplatí preveriť najmä tieto veci:
- koľko vlastných peňazí viete použiť na kúpu bytu a koľko ešte zhltne daň, kataster, znalecký posudok či rezerva po nasťahovaní,
- či podľa finálneho znenia pravidiel spĺňate podmienky veku a prvého bývania,
- či zvládnete splácať aj vyšší úver, ak nižšia akontácia zvýši požičanú sumu,
- ako sa k novým limitom postaví konkrétna banka vo svojich interných pravidlách.
Prakticky to znamená, že mladý prvokupca by nemal sledovať iba to, či mu stačí 10 percent ceny bytu. Rovnako dôležité bude, či mu po zaplatení splátky, energií a bežných výdavkov ostane dostatočná rezerva. Vyššie LTV pomôže dostať sa do kúpy skôr, ale neskráti cestu k splateniu hypotéky.
Na druhej strane, investor alebo domácnosť kupujúca tretí byt by mala rátať s tým, že banke bude musieť ukázať väčší objem vlastných peňazí. To môže časť dopytu odložiť alebo presunúť do lacnejších nehnuteľností. Práve tento efekt chce regulátor dosiahnuť, pretože podľa jeho hodnotenia dnes investičný dopyt zvyšuje tlak na ceny viac, než je z pohľadu finančnej stability žiaduce.
Otvorené zostáva, ako presne jednotlivé banky premietnu nové limity do svojich schvaľovacích procesov a či sa návrh po pripomienkovom konaní ešte zmení pred plánovanou účinnosťou od 1. januára 2027.
