Prvé bývanie dostane pri hypotékach výhodnejšie pravidlá

Národná banka Slovenska navrhuje upraviť hypotekárne pravidlá tak, aby odlíšila prvé bývanie od investičných nákupov. Mladí kupujúci prvej nehnuteľnosti by mohli financovať väčšiu časť ceny úverom, naopak pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti sa limity sprísnia. Centrálna banka v otázkach a odpovediach k návrhu uvádza, že zmeny chce zaviesť od 1. januára 2027 a ich finálna podoba ešte môže prejsť úpravami.

Čo sa mení v praxi

Najväčšia zmena sa týka ukazovateľa LTV, teda pomeru úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti. Pre bežného klienta je to jednoduchá otázka: koľko z ceny bytu alebo domu pokryje banka a koľko musí priniesť z vlastných peňazí.

Ak nehnuteľnosť stojí 200-tisíc eur a banka pustí úver do 80 percent hodnoty, klient potrebuje aspoň 40-tisíc eur vlastných zdrojov. Ak limit stúpne na 90 percent, vlastná hotovosť klesne na 20-tisíc eur. Práve v tomto pomere chce Národná banka Slovenska urobiť rozdiel medzi prvým bývaním a ďalšími nákupmi.

Podľa Národnej banky Slovenska by mladí kupujúci prvé bývanie mohli po novom dosiahnuť na úver až do 90 percent hodnoty nehnuteľnosti. Klienti, ktorí už jednu nehnuteľnosť vlastnia a kupujú druhú, by zostali na najvyššom limite 80 percent. Pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti má podľa informácií, ktoré zhrnul The Slovak Spectator, strop klesnúť na 70 percent.

Samotný vyšší limit ešte neznamená, že banka každému automaticky požičia viac. Žiadateľ musí aj naďalej prejsť testom bonity, teda preverovaním príjmu, výdavkov a existujúcich dlhov. NBS v materiáloch zdôrazňuje, že človek si má ešte pred podaním žiadosti overiť, či by zvládol splátku aj pri horšom scenári, napríklad po raste nákladov alebo pri výpadku časti príjmu.

Kto môže získať viac

Najviac zmeny pocítia domácnosti, ktoré kupujú prvý byt alebo dom a narážajú najmä na nedostatok vlastných úspor. Práve pre túto skupinu má byť hypotéka dostupnejšia, pretože banka by pri rovnakom príjme mohla pokryť väčšiu časť kúpnej ceny.

V praxi to môže pomôcť ľuďom, ktorí dnes vedia utiahnuť mesačnú splátku, ale nevedia rýchlo nasporiť vysokú akontáciu. Rozdiel medzi 80 a 90 percentami je pri drahších bytoch výrazný a často rozhoduje o tom, či domácnosť kupuje vlastné bývanie teraz alebo nákup odkladá o ďalšie roky.

Národná banka Slovenska zmenu zdôvodňuje aj vývojom na trhu. V otázkach a odpovediach k návrhu uvádza, že v roku 2025 viac ako polovicu bytov a domov kúpili ľudia, ktorí už vlastnili aspoň jednu nehnuteľnosť. Regulátor tým naznačuje, že časť dopytu vytláča z trhu domácnosti, ktoré riešia vlastné bývanie prvý raz.

To však neznamená, že prvokupujúci môžu ignorovať zvyšok rozpočtu. Vyšší podiel úveru síce zníži potrebnú hotovosť na kúpu, ale nezmiznú ďalšie náklady spojené s bývaním, zariadením, rezervou či poplatkami. Kto pôjde na hranicu možností len preto, že banka mu dovolí vyššie financovanie, môže si výrazne zúžiť bezpečnostnú rezervu na prvé mesiace po kúpe.

Kde bude banka prísnejšia

Tvrdší režim sa má týkať ľudí, ktorí už kupujú tretiu alebo ďalšiu nehnuteľnosť. Pri takomto nákupe má maximálny pomer úveru k hodnote bytu alebo domu klesnúť na 70 percent. Inak povedané, investor bude musieť vložiť viac vlastných peňazí než dnes a pri každej ďalšej kúpe bude citlivejší na cenu nehnuteľnosti aj výšku mesačnej splátky.

NBS pritom upozorňuje, že nejde o okrajovú skupinu. Podľa centrálnej banky smerovalo 16 percent úverov klientom, ktorí kupovali tretiu alebo ďalšiu nehnuteľnosť. Z pohľadu regulátora je to dosť veľký podiel na to, aby ovplyvňoval ceny aj dostupnosť bývania.

Sprísniť sa má aj priestor na výnimky. Dnes môžu banky časť hypoték poskytnúť aj mimo bežného limitu, no podľa Národnej banky Slovenska sa tento podiel má znížiť z 20 percent na 5 percent všetkých poskytnutých úverov. Pre klienta to znamená, že spoliehať sa na individuálnu výnimku bude oveľa menej bezpečná stratégia než doteraz.

Z praktického pohľadu sa preto môže zmeniť aj správanie bánk. Ak budú mať menej priestoru na výnimky, budú si ich pravdepodobne nechávať pre klientov s veľmi silným príjmom, stabilnou históriou a dostatočnou rezervou. Naopak žiadatelia, ktorí rátajú s tým, že „nejako to prejde“, môžu naraziť skôr.

Čo si prepočítať ešte pred návštevou banky

Pre bežného žiadateľa má zmysel pripraviť sa skôr, než začne porovnávať ponuky bánk. Nové pravidlá sa síce sústreďujú hlavne na pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti, no v praxi sa spoja s klasickým hodnotením bonity a s tým, ako banka vyhodnotí celkové riziko klienta.

Ešte pred podaním žiadosti si treba prejsť najmä tri veci:

• koľko vlastných úspor domácnosti naozaj zostane po zaplatení kúpnej ceny a vedľajších nákladov,
• koľko nehnuteľností žiadateľ vlastní alebo spoluvlastní,
• akú mesačnú splátku zvládne aj v prípade, že sa rozpočet zhorší.

Počet vlastnených nehnuteľností bude po novom dôležitejší než doteraz, pretože od neho sa môže odvíjať maximálny podiel financovania. Ak už človek vlastní jeden byt a kupuje druhý, podľa návrhu zostáva na strope 80 percent. Ak ide o tretiu kúpu, rozdiel oproti dnešku môže byť citeľný už len v požadovanej výške vlastných peňazí.

Otvorenou otázkou zatiaľ zostáva, ako presne budú banky tento počet overovať v praxi. Z materiálov Národnej banky Slovenska zatiaľ nie je do detailu zrejmé, ako budú posudzovať niektoré spoluvlastnícke podiely a či budú mať všetky banky rovnaký postup pri kontrole údajov z katastra nehnuteľností.

Sledovať finálnu podobu pravidiel by mali aj ľudia, ktorí plánujú refinancovanie spojené s novým úverom alebo s kúpou ďalšej nehnuteľnosti v najbližších mesiacoch. Návrh ešte prechádza procesom pripomienok a nie je isté, či sa do účinnosti nezmenia technické detaily alebo či si niektoré banky nepridajú vlastné prísnejšie filtre.

Práve tieto detaily napokon určia, či sa sľubované uvoľnenie pre prvé bývanie premietne aj do konkrétnych ponúk bánk, alebo časť výhody vymažú interné pravidlá a prísnejšie overovanie klientov.