Refinancovanie hypotéky sa oplatí len po prepočte nákladov

Nižšia mesačná splátka ešte sama osebe neznamená, že nová hypotéka vyjde lacnejšie. Národná banka Slovenska vo svojom návode k zmene úveru upozorňuje, že pri refinancovaní treba porovnať celkové náklady, teda nielen úrok, ale aj poplatky, dĺžku splácania či podmienky ďalších služieb. Praktické je to najmä pre domácnosti, ktorým sa blíži koniec fixácie.

Hypotéka býva pre slovenské domácnosti najväčším dlhom, preto aj malý rozdiel v sadzbe alebo poplatkoch vie zmeniť rodinný rozpočet na dlhé roky. Národná banka Slovenska v štatistikách úrokových sadzieb sleduje pri nových úveroch pre domácnosti nielen úrok, ale aj súvisiace poplatky a celkovú ročnú cenu úveru, ktorá slúži na porovnávanie ponúk. Na úvodnej stránke NBS bola koncom apríla priemerná sadzba nových úverov na bývanie s fixáciou od jedného do piatich rokov 3,45 percenta.

Tento priemer však nehovorí, či sa konkrétnemu klientovi oplatí odísť do inej banky. NBS zároveň zverejňuje sadzby podľa dĺžky počiatočnej fixácie a osobitne sleduje nové obchody aj existujúce zostatky. Inými slovami, priemer na trhu je len orientačný bod, nie odpoveď na otázku, či refinancovanie zníži celkový účet.

Nižšia splátka ešte nemusí znamenať úsporu

Najčastejšia chyba je porovnať iba dnešnú splátku so splátkou z novej ponuky. Banka vie mesačnú sumu stlačiť nielen nižším úrokom, ale aj tým, že dlh rozloží na dlhšie obdobie. Klient potom každý mesiac zaplatí menej, no celkovo môže na úrokoch odovzdať viac.

Preto sa oplatí pozerať na celkovú sumu, ktorú dlžník zaplatí do konca úveru, nie iba na jednu splátku v mobilnej aplikácii. Európska komisia pripomína, že vhodným porovnávacím ukazovateľom je ročná percentuálna miera nákladov, teda ročná cena úveru vyjadrená ako podiel z jeho celkovej hodnoty. Do nej vstupujú aj náklady, ktoré sa v samotnom úroku nemusia ukázať.

Pred podpisom novej zmluvy sa oplatí porovnať najmä tieto údaje:

• úrokovú sadzbu a celkovú ročnú cenu úveru,
• celkovú sumu, ktorú domácnosť zaplatí do konca splácania,
• jednorazové a pravidelné náklady uvedené v ponuke,
• zostávajúcu dĺžku splácania,
• podmienky účtu, poistenia alebo iných služieb, ktoré banka viaže k úveru.

Ak sa tieto údaje neporovnávajú pri rovnakom zostatku, rovnakej splatnosti a rovnakom type fixácie, klient v skutočnosti neporovnáva dve podobné ponuky. Porovnáva dve odlišné hypotéky, ktoré len na prvý pohľad vyzerajú rovnako.

Veľa závisí od fixácie a odchodu zo starej banky

Pri refinancovaní treba počítať aj s tým, v akom momente klient odchádza z pôvodnej banky. Ak sa blíži koniec fixácie, situácia býva iná než pri odchode uprostred obdobia, počas ktorého bola sadzba dohodnutá. Práve tu sa často láme rozdiel medzi skutočnou úsporou a len opticky nižšou splátkou.

Európska komisia uvádza, že spotrebiteľ má právo splatiť hypotéku skôr, než bolo dohodnuté v zmluve. To však ešte neznamená, že predčasný odchod bude vždy bez nákladov. Konkrétny postup, termíny a možné poplatky sa môžu líšiť podľa zmluvy, banky aj aktuálnych pravidiel, preto ich treba overiť ešte pred podaním žiadosti o refinancovanie.

Praktický test je jednoduchý. Ak úspora na novom úroku nepokryje náklady spojené s odchodom zo starej banky a vybavením novej hypotéky, refinancovanie môže strácať zmysel. To platí aj vtedy, keď reklamná ponuka vyzerá na papieri lacnejšie.

Porovnajte aj to, čo bude po ďalšom refixe

Domácnosti často riešia najmä to, čo zaplatia od budúceho mesiaca. Pri hypotéke je však rovnako dôležité, čo sa stane po skončení novej fixácie. Ak si klient zoberie nižšiu sadzbu len na krátke obdobie a po ňom príde výrazne horšia ponuka, okamžitá úľava sa môže rýchlo stratiť.

Aj preto má zmysel vypýtať si scenár, čo ponúka súčasná banka pri ďalšom refixe, a vedľa neho postaviť ponuku konkurencie. NBS vo svojom návode k zmene úveru odporúča, aby si klient pred zmenou úveru prešiel podmienky starej aj novej zmluvy. Bez tohto kroku môže presunúť dlh do inej banky, no neznížiť si jeho celkovú cenu.

Dôležité je pozerať sa na horizont celej zostávajúcej splatnosti alebo aspoň na dve najbližšie obdobia fixácie. Pri úvere na bývanie totiž býva chyba myslieť si, že dnešná akcia automaticky vyrieši aj budúce náklady.

Nižšia sadzba môže byť viazaná na ďalšie produkty

Ďalším častým háčikom sú služby navyše. Nová banka môže ponúknuť lepší úrok len pod podmienkou, že si klient otvorí účet, bude si naň posielať príjem alebo si priplatí za poistenie. Samotná sadzba potom vyzerá priaznivo, ale celkový balík už taký lacný byť nemusí.

Portál Európskej únie Your Europe odporúča porovnať ponuky viacerých poskytovateľov a pri záväznej ponuke si pozrieť štandardizovaný informačný formulár k hypotéke. Práve v ňom má klient nájsť trvanie úveru, typ úroku, celkovú sumu na splatenie aj jednorazové a pravidelné náklady.

To je moment, keď sa oplatí čítať aj malé písmená. Ak je výhodnejšia sadzba naviazaná na služby, ktoré by si klient inak nekúpil, treba ich započítať do porovnania. Rovnako si treba preveriť, čo sa stane, ak niektorú z týchto služieb neskôr zruší.

Najpraktickejší postup je pýtať si od bánk porovnateľné ponuky s rovnakým zostatkom úveru, rovnakou zostávajúcou splatnosťou a rovnakým obdobím fixácie. Až potom sa dá zistiť, či refinancovanie naozaj šetrí peniaze, alebo len znižuje splátku za cenu vyšších nákladov v ďalších rokoch.