Nové stavebné pravidlá menia prístavby aj rekonštrukcie domov

Nový stavebný zákon platí od 1. apríla 2025 a mení, kedy pri dome či byte stačí ohlásenie a kedy už treba formálnejšie konanie so stavebným zámerom. Podľa Slov-Lexu sa nová úprava týka nielen nových stavieb, ale aj zmien dokončených budov, stavebných úprav či odstraňovania stavieb. Pre majiteľov domov to môže znamenať rýchlejší postup pri niektorých menších stavbách, ale aj viac papierov pri úpravách, ktoré sa doteraz javili ako jednoduché.

Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. podľa Slov-Lexu upravuje prípravu, zhotovovanie, prevádzku aj odstraňovanie stavieb a zároveň práva a povinnosti účastníkov výstavby, dotknutých orgánov a štátnej správy vo výstavbe. To je dôležité preto, že zmena nezasiahla iba developerov, ale aj ľudí, ktorí riešia prístavbu k rodinnému domu, garáž, terasu alebo väčšiu rekonštrukciu bytu.

Kedy už nestačí jednoduchý postup

Najväčšia zmena je v tom, že podľa zákona sa pre každú stavbu, zmenu dokončenej stavby, odstraňovanie stavby a stavebné úpravy spravidla vyžaduje rozhodnutie o stavebnom zámere, ak zákon neustanovuje inak. Vyplýva to z textu zákona zverejneného na Slov-Lexe. Inými slovami, majiteľ domu sa už nemôže spoliehať na to, že každá menšia úprava automaticky prejde len na základe krátkeho oznámenia úradu.

Práve slová „ak zákon neustanovuje inak“ sú v praxi rozhodujúce. Zjednodušený režim zostal zachovaný pre časť menších stavieb a úprav, no hranica medzi tým, čo ešte prejde jednoduchšie, a tým, čo už potrebuje formálnejší proces, je teraz pre ľudí dôležitejšia než doteraz. Chyba na začiatku môže znamenať, že úrad podanie vráti alebo vyžiada doplnenie dokumentácie.

Pri bežných životných situáciách to najviac pocítia ľudia, ktorí chcú pristaviť miestnosť, uzavrieť časť domu, postaviť menší objekt v záhrade alebo legalizovať staršie úpravy. Zákon síce sľubuje väčší poriadok v pravidlách, ale neznamená voľnejší režim pre všetko, čo je „malé“ alebo „na vlastnom pozemku“.

Čo sa mení pri drobných stavbách a úpravách

Pre záhradné stavby je podstatné, ako zákon vymedzuje drobnú stavbu. V aktuálnom znení dostupnom na Slov-Lexe ide o stavbu, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Zákon ako príklady uvádza prízemné stavby so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do 5 metrov, napríklad kôlne, prístrešky, sauny, garáže či úschovne bicyklov.

To však neznamená, že pri takýchto stavbách odpadne papierovanie. Nová úprava podľa Slov-Lexu viaže projektovú dokumentáciu aj na ohlásenie stavebných úprav, drobných stavieb a jednoduchej stavby. Výnimka sa netýka bytovej budovy s viac ako tromi bytmi ani stavby určenej na užívanie verejnosťou, no pre bežný rodinný dom je dôležité najmä to, že ani pri jednoduchšom režime už nemusí stačiť len orientačný náčrt.

Pre majiteľa domu to v praxi znamená dvojitý efekt. Na jednej strane sa pri niektorých menších stavbách môže vyhnúť plnohodnotnému konaniu so stavebným zámerom. Na druhej strane sa zvyšuje význam kvalitne pripravenej dokumentácie, za ktorú si zrejme v mnohých prípadoch priplatí.

Rekonštrukcia domu alebo bytu môže byť citlivejšia než nová kôlňa

Pri rekonštrukciách je nová úprava menej intuitívna, než by sa mohlo zdať. Bežný vlastník si často povie, že keď nič nové nestavia, pôjde len o jednoduché ohlásenie. Zákon však výslovne pracuje aj so zmenou dokončenej stavby a so stavebnými úpravami, takže rozhodujúci bude presný režim konkrétneho zásahu, nie laický pocit, že ide len o prerábku.

To je dôležité najmä pri prístavbách a väčších zásahoch do rodinných domov. Práve tam môže byť rozdiel medzi jednoduchším a formálnejším postupom najdrahší, lebo oneskorenie zvyčajne neznamená iba čakanie na pečiatku, ale aj posunutý harmonogram stavby a vyššie náklady na remeselníkov či materiál.

Pri rekonštrukcii bytu je opatrnosť rovnako namieste. Zákon síce nerozlišuje tieto situácie v jednoduchých mediálnych skratkách, ale po novom viac záleží na tom, ako je zásah opísaný a zdokumentovaný. Čitateľ, ktorý rieši väčšiu prestavbu, preto urobí menej chýb, ak si najskôr overí režim na stavebnom úrade, a až potom objedná práce.

Viac zodpovednosti nesie stavebník aj projektant

Jedným z praktických posunov je aj to, že väčšia časť zodpovednosti sa presúva na to, čo stavebník predloží úradu. Už samotný rozsah zákona, ktorý podľa Zbierky zákonov rieši práva a povinnosti účastníkov výstavby aj dotknutých orgánov, naznačuje, že slabé podklady budú problém skôr než kedysi. Pre ľudí to znamená, že lacnejší improvizovaný postup sa môže vypomstiť.

V praxi to môže urýchliť tie stavby, pri ktorých je dokumentácia pripravená dobre hneď na začiatku. Kto však príde s neúplným podaním alebo si nesprávne vyhodnotí, že mu stačí ohlásenie, môže sa dočkať presne opačného výsledku. Reforma teda neskracuje cestu každému rovnako, ale skôr zvýhodňuje pripravených.

Pri komunikácii s úradom bude dôležité pýtať sa na konkrétny režim stavby, nie všeobecne na to, „či treba povolenie“. Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky už na svojom webe zverejňuje metodické pokyny k agende výstavby, vrátane personálneho zabezpečenia stavebných úradov a vybavovania ohlásení. To ukazuje, že rozhodujúce nebudú len paragrafy, ale aj to, ako ich budú úrady v teréne vykladať.

Najväčší rozdiel môže urobiť samotný úrad

Práve pripravenosť stavebných úradov bude zrejme miestom, kde sa sľubované zjednodušenia stretnú s realitou. Väčšie mestá môžu mať viac ľudí aj viac skúseností, malé obce zas môžu nové pravidlá zavádzať pomalšie. Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky tým, že zverejňuje metodiku aj k personálnemu zabezpečeniu, nepriamo potvrdzuje, že kapacity budú dôležitou súčasťou celej reformy.

Otvorenou otázkou zostávajú aj staršie rozostavané alebo nepovolené stavby. Nový zákon síce upravuje aj odstraňovanie stavieb a širší rámec práv a povinností vo výstavbe, no pri nelegalizovaných prístavbách bude veľa závisieť od konkrétneho konania a od toho, podľa akého režimu sa začalo. Pre ľudí, ktorí chcú spätne „dať do poriadku“ starú úpravu domu, preto nový zákon nie je automatickou skratkou.

Do budúcnosti navyše ešte nie je isté, že pravidlá zostanú v tejto podobe dlhšie bez zásahu. Na portáli otvorenej vlády je od 28. apríla 2026 zaevidovaný návrh ďalšej novely stavebného zákona z dielne Ministerstva dopravy Slovenskej republiky, takže pre stavebníkov môže byť aj v ďalších mesiacoch najväčším rizikom nie samotný paragraf, ale rozdiel medzi tým, čo sľubuje zákon na papieri, a tým, čo stihne konkrétny úrad vybaviť v praxi.