Ceny bývania na Slovensku rastú ďalej, hoci hypotéky už nešli lacnejšie. Národná banka Slovenska uviedla, že priemerná cena bývania dosiahla v prvom štvrťroku 2026 3005 eur za meter štvorcový a medziročne stúpla o 11,3 percenta. Zároveň podľa makroprudenciálneho komentára NBS priemerná sadzba nových hypoték v apríli vzrástla na 3,5 percenta. Pre kupujúcich to znamená, že čakanie na nižší úrok nemusí automaticky priniesť lacnejší byt.
Obsah
Prečo ceny rastú aj bez lacnejších hypoték
Základné vysvetlenie je jednoduché: trh neťahajú len úroky, ale aj nedostatok vhodných nehnuteľností tam, kde je dopyt najsilnejší. NBS vo svojom komentári k trhu nehnuteľností píše, že rast cien na začiatku roka zostal solídny, hoci financovanie už nebolo lacnejšie. Keď sa pokles sadzieb zastaví, ceny nemusia automaticky prestať rásť, ak na trhu stále chýba ponuka.
Vidno to aj na širších dátach. Štatistický úrad SR uviedol, že ceny nehnuteľností určených na bývanie boli v prvom štvrťroku medziročne vyššie o 14,4 percenta. Eurostat zas ukázal, že Slovensko rástlo rýchlejšie než priemer Európskej únie: kým v EÚ stúpli ceny bývania medziročne o 5,1 percenta, na Slovensku bolo tempo 9,1 percenta.
To je dôležitý odkaz pre domácnosti. Problémom už nie je len to, za koľko si požičajú, ale aj to, že pri obmedzenej ponuke môžu nehnuteľnosti zdražovať rýchlejšie, než sadzby klesajú. Kto čaká výlučne na lacnejšiu hypotéku, môže o niekoľko mesiacov zistiť, že síce dostane o trochu lepší úver, ale na drahší byt.
Byty a domy sa rozchádzajú
NBS zároveň upozornila, že rast v prvom štvrťroku 2026 ťahali výlučne byty. Priemerná cena bytov podľa banky dosiahla 3378 eur za meter štvorcový, kým pri domoch to bolo 2118 eur za meter štvorcový. Domy pritom medzištvrťročne zlacneli o 1 percento a ich ponuka sa znižovala.
Pre kupujúcich to znamená, že celoštátne priemery zakrývajú dve odlišné reality. V mestách a v okolí pracovných centier zostávajú byty hlavnou voľbou pre domácnosti aj investorov, pretože majú nižšiu celkovú vstupnú cenu než rodinné domy a dajú sa jednoduchšie prenajať. Pri domoch je trh menej jednotný: viac závisí od lokality, nákladov na dochádzanie, stavu nehnuteľnosti a od toho, či ide o novostavbu alebo starší dom s ďalšími investíciami.
Rozdielne správanie trhu vidno aj regionálne, hoci zverejnené podklady v tomto prípade nedávajú dosť detailov na presné porovnanie Bratislavy, Prešovského a Banskobystrického kraja. V praxi však platí, že Bratislava reaguje najmä na silný pracovný dopyt a menšie byty, kým v krajoch ako Prešovský či Banskobystrický môžu cenami viac hýbať menšie lokálne trhy a obmedzená nová výstavba. Preto sa kupujúci nemajú spoliehať na celoštátny priemer ako na jediný kompas; rozhoduje konkrétne mesto, typ bytu a dostupná ponuka v okolí.
Čo sa zmenilo v splátke a v potrebnom príjme
Pri praktickom dopade na rozpočet domácnosti je najdôležitejšie spojiť dve veci: vyššiu cenu bytu a zastavenie poklesu sadzieb. NBS uviedla, že priemerná cena bývania bola v prvom štvrťroku 3005 eur za meter štvorcový. Ak si z toho urobíme modelový príklad 60-metrového bytu, jeho priemerná hodnota vychádza na 180 300 eur.
Pri 20-percentnej akontácii by kupujúci potreboval z vlastných peňazí približne 36 060 eur a hypotéku vo výške 144 240 eur. Ak počítame s priemernou sadzbou nových hypoték 3,5 percenta a splatnosťou 30 rokov, mesačná splátka vychádza približne na 647 eur. Ide o ilustračný výpočet, nie o konkrétnu ponuku banky, ale dobre ukazuje poradie veľkosti nákladu.
Pri porovnaní s minulým rokom sa dá z dostupných údajov spoľahlivo zachytiť aspoň vplyv samotného rastu cien. Ak bola priemerná cena bývania podľa medziročného rastu NBS o 11,3 percenta nižšia, rovnaký 60-metrový byt by vlani vyšiel približne na 162-tisíc eur. Pri rovnakej 20-percentnej akontácii a pri rovnakej modelovej sadzbe 3,5 percenta by mesačná splátka vychádzala asi na 582 eur. Len rast ceny nehnuteľnosti teda zvyšuje modelovú splátku približne o 65 eur mesačne a zvyšuje aj potrebnú hotovosť na začiatku asi o 3 700 eur.
Ešte citlivejší je dopad na príjem domácnosti. Ak si rodina nastaví konzervatívne pravidlo, že splátka nemá presiahnuť tretinu čistého mesačného príjmu, pri dnešnom modelovom byte potrebuje približne 2160 eur čistého mesačne. Pri minuloročnej cene toho istého bytu by pri rovnakom pravidle stačilo asi 1940 eur. Aj bez ďalšieho rastu sadzieb teda stúpa hranica, od ktorej je kúpa realistická.
Čo z toho vyplýva pre kupujúcich, predávajúcich a nájomníkov
Pre kupujúcich z toho nevyplýva automatická rada „kúpiť hneď“ ani „čakať za každú cenu“. Väčší zmysel má sledovať, čo je hlavný problém konkrétnej domácnosti. Ak jej chýba vlastná hotovosť alebo má napätý mesačný rozpočet, niekoľkomesačné čakanie môže pomôcť vytvoriť rezervu a zlepšiť vyjednávaciu pozíciu. Ak však kupuje byt v lokalite s dlhodobo slabou ponukou, samotné čakanie na nižší úrok nemusí priniesť lepší výsledok.
Pri fixácii sadzby je dôležité uvedomiť si, že priestor na prudké zlacnenie hypoték sa zúžil. Podľa údajov NBS mala Európska centrálna banka k 17. júnu 2026 depozitnú sadzbu 2,25 percenta, čo naznačuje pomalšie tempo menového uvoľňovania. To neznamená, že hypotéky už neklesnú vôbec, ale skôr to, že domácnosti by nemali stavať rozhodnutie na predstave rýchleho návratu k extrémne lacným peniazom.
Pre predávajúcich je súčasný trh priaznivejší pri bytoch než pri domoch. Byt v dobrej lokalite sa môže predávať rýchlejšie aj preto, že kupujúci sa boja ďalšieho rastu cien. Naopak pri domoch môže byť trh selektívnejší a citlivejší na technický stav, energetické náklady a dopravnú dostupnosť.
Pre ľudí v nájme zostáva kľúčová jednoduchá matematika. Pri porovnaní kúpy s prenájmom nestačí postaviť vedľa seba len nájomné a hypotéku. Do vlastného bývania treba pripočítať fond opráv, poistenie, daň z nehnuteľnosti, zariadenie a rezervu na údržbu. Ak je rozdiel medzi celkovými mesačnými nákladmi na kúpu a nájmom malý a domácnosť plánuje zostať v byte dlhšie, kúpa môže dávať väčší zmysel. Ak je mesačný rozdiel veľký alebo kupujúci nevie, kde bude o dva či tri roky pracovať, flexibilita nájmu má vyššiu hodnotu než snaha za každú cenu vlastniť.
Najdôležitejšia otázka pre druhú polovicu roka bude, či sa na trh dostane viac vhodných bytov; ak sa ponuka výraznejšie nerozšíri, aj stabilné úroky môžu pri napätom dopyte tlačiť ceny ďalej nahor.
