Hypotéky na Slovensku sú v porovnaní s najdrahším obdobím mierne lacnejšie, dostupnosť bývania sa však výrazne nezlepšila. Národná banka Slovenska upozorňuje, že ceny bytov a domov na začiatku roka 2026 opäť rástli rýchlo a banky pri úveroch stále sledujú limity príjmu, splátok a vlastných peňazí kupujúceho.
Ceny nehnuteľností na bývanie vzrástli v 1. štvrťroku 2026 oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 3,4 percenta a medziročne o 11,3 percenta, uviedla Národná banka Slovenska v komentári o raste cien nehnuteľností. Priemerná cena bývania dosiahla 3005 eur za meter štvorcový, približne o 100 eur viac ako na konci minulého roka.
Pre kupujúceho to znamená, že samotná úroková sadzba nevysvetľuje konečnú dostupnosť bytu. Ak cena nehnuteľnosti rastie rýchlejšie ako príjem domácnosti, nižší úrok môže pomôcť len čiastočne. Vyššia kúpna cena zároveň zvyšuje potrebný úver aj sumu vlastných peňazí, ktorú banka od klienta očakáva.
Pri 60-metrovom byte by priemerná cena podľa údajov Národnej banky Slovenska vychádzala orientačne na viac ako 180-tisíc eur. Nejde o cenu konkrétneho bytu ani regiónu, ale ukazuje mierku problému. V Bratislave môže byť cena výrazne vyššia, v časti regiónov nižšia, no bankové pravidlá pri posudzovaní úveru platia pre domácnosti rovnako.
Národná banka Slovenska v Makroprudenciálnom komentári za jún 2026 uviedla, že priemerná úroková sadzba pri nových úveroch na bývanie na Slovensku v apríli 2026 stúpla na 3,45 percenta. Centrálna banka tým signalizovala, že predchádzajúci pokles sadzieb sa zastavil. V eurozóne bola podľa Európskej centrálnej banky priemerná sadzba pri nových úveroch domácnostiam na kúpu bývania v apríli 2026 na úrovni 3,44 percenta.
Rozdiel niekoľkých desatín percentuálneho bodu na úroku sa pri splátke prejaví, no nemusí stačiť na vyrovnanie rýchleho rastu cien. Ak byt za štvrťrok zdražie o niekoľko tisíc eur, kupujúci potrebuje vyšší úver alebo viac úspor. To je problém najmä pre ľudí, ktorí nemajú našetrenú akontáciu a spoliehajú sa na maximálne financovanie bankou.
Druhým rozhodujúcim údajom je príjem domácnosti. Štatistický úrad Slovenskej republiky uviedol, že priemerná hrubá mesačná mzda v slovenskej ekonomike dosiahla v 1. štvrťroku 2026 úroveň 1611 eur, medziročne o 6,1 percenta viac. Hrubá mzda však nie je suma, z ktorej banka priamo počíta schopnosť splácať; rozhodujú čisté príjmy domácnosti, existujúce úvery, počet členov rodiny a pravidelné výdavky.
Národná banka Slovenska pri hypotékach sleduje viacero limitov. Ukazovateľ DTI, teda pomer celkového dlhu k ročnému príjmu, je pri dlžníkoch do 40 rokov nastavený najviac na 8-násobok ročného príjmu. Ďalších päť percent hypoték pre mladých môže podľa pravidiel Národnej banky Slovenska dosiahnuť až 9-násobok ročného príjmu.
Ak teda domácnosť narazí na limit celkovej zadlženosti, lacnejšia sadzba jej nemusí automaticky otvoriť cestu k drahšiemu bytu. Banka môže úver obmedziť preto, že celkový dlh je už príliš vysoký voči príjmu. Tento limit je dôležitý najmä pri vyšších cenách bytov vo väčších mestách, kde požadovaný úver rastie rýchlejšie ako mzdy.
Ďalším pravidlom je DSTI, teda ukazovateľ schopnosti splácať. Národná banka Slovenska pri ňom pracuje so životným minimom, rezervou na prípadný rast úrokovej sadzby a celkovými splátkami domácnosti. V príklade centrálnej banky pre rodinu s čistým mesačným príjmom 2200 eur vychádza maximálna splátka 874,90 eura.
Práve tento limit často rozhoduje o tom, či banka schváli požadovanú výšku úveru. Domácnosť môže mať dostatočný príjem na bežné fungovanie, no po započítaní rezervy a existujúcich záväzkov jej priestor na novú splátku klesne. Pri vyšších úrokových sadzbách sa tento priestor zmenšuje, pretože rovnaká výška úveru znamená vyššiu mesačnú splátku.
Tretím dôležitým pravidlom je LTV, teda pomer úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti. Národná banka Slovenska v júni 2026 spresnila návrh, podľa ktorého by sa pri kúpe alebo výstavbe prvého bývania pre mladých do 35 rokov limit uvoľnil z 80 na 90 percent. Pri financovaní tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti navrhuje centrálna banka prísnejší limit 70 percent.
Tento návrh ešte treba odlišovať od už platného stavu. Jeho cieľom je podľa Národnej banky Slovenska rozlíšiť ľudí, ktorí kupujú prvé bývanie, od investorov financujúcich ďalšie byty. Centrálna banka v Správe o finančnej stabilite za máj 2026 uviedla, že investičný dopyt významne prispieva k rastu cien a znižuje dostupnosť prvého bývania.
Pre mladého kupujúceho prvého bytu by vyššie LTV v praxi znamenalo nižšiu požiadavku na vlastné zdroje. Pri investorovi kupujúcom tretiu alebo ďalšiu nehnuteľnosť by prísnejší limit znamenal opak: vyšší podiel vlastných peňazí a menší priestor financovať nákup dlhom. Banka však aj pri uvoľnenom LTV naďalej posudzuje príjem, splátky a celkové zadlženie.
Situácia sa preto zlepšila najmä domácnostiam, ktoré majú stabilné príjmy, nízke existujúce dlhy a dostatočné úspory. Menej sa zmenila pre ľudí s jedným príjmom, pre kupujúcich vo veľkých mestách a pre domácnosti, ktoré potrebujú financovať takmer celú cenu bytu. Pri nich môže byť hlavnou prekážkou skôr výška vlastných zdrojov alebo limit celkového dlhu než samotná sadzba.
Pri rozhodovaní o kúpe dnes nestačí sledovať iba reklamnú úrokovú sadzbu banky. Rovnako dôležitá je cena za meter štvorcový v konkrétnej lokalite, očakávaná výška vlastných peňazí, maximálna splátka podľa príjmu a to, či kupujúci financuje prvé alebo ďalšie bývanie. Ďalší vývoj dostupnosti bude závisieť od toho, či mzdy dobehnú rast cien a v akej podobe Národná banka Slovenska zavedie navrhované rozdielne limity LTV.
