Byty na Slovensku ďalej zdražujú najmä v Bratislave

Ceny bytov a domov na Slovensku v druhom štvrťroku opäť stúpli, len pomalšie než na začiatku roka. Národná banka Slovenska uviedla, že priemerná cena bývania dosiahla 3041 eur za meter štvorcový, kým Štatistický úrad SR eviduje medziročný rast o 13,6 percenta. Pre kupujúcich to znamená slabšiu dostupnosť bývania a menší priestor čakať na výraznejšie zlacnenie.

Krátky rast sa spomalil, ročný zostáva vysoký

Nové údaje sa oplatí čítať v dvoch krokoch. V krátkom pohľade rast cien spomalil: podľa Národnej banky Slovenska stúpli ceny bývania v druhom štvrťroku medzikvartálne o 1,4 percenta. V dlhšom pohľade však trh ostáva drahý, pretože Štatistický úrad SR za rovnaké obdobie eviduje medziročne rast o 13,6 percenta.

Pre kupujúceho je rozdiel medzi týmito dvoma pohľadmi podstatný. Spomalenie v jednom štvrťroku ešte neznamená, že byty lacnejú. Znamená iba to, že tempo zdražovania už nie je také prudké ako na začiatku roka.

Vidno to aj na skladbe trhu. Štatistický úrad SR uviedol, že nové byty a domy zdraželi medziročne o 10 percent, kým existujúce nehnuteľnosti o 14,3 percenta. V praxi to znamená, že tlak sa nepresúva len do novostavieb, ale výrazne ostáva aj v staršom fonde, kde kupujúci často hľadajú lacnejšiu alternatívu.

Kde je bývanie najviac pod tlakom

Najsilnejší tlak ďalej zostáva v Bratislavskom kraji. Podľa údajov Štatistického úradu SR tam ceny bývania medziročne vzrástli o 16,2 percenta, teda rýchlejšie než slovenský priemer. Národná banka Slovenska zároveň uviedla, že práve Bratislavský kraj mal v druhom štvrťroku najväčší podiel na raste cien, výraznejšie sa však pridali aj Košický a Trnavský kraj.

Pre domácnosti to znamená, že rovnaký rozpočet dnes kúpi menej štvorcových metrov než pred rokom najmä v regiónoch, kde už boli ceny vysoké. Ak sa byt v Bratislave, Košiciach alebo v okolí silných krajských centier objaví za cenu, ktorá len kopíruje priemer trhu, nemusí to automaticky znamenať dobrú kúpu. Často ide len o to, že trh sa posunul vyššie a kupujúci si na novú cenovú hladinu ešte len zvykajú.

Naopak, v slabších regiónoch môže byť priestor na vyjednávanie väčší, ale aj tam treba pozerať na trend. Ak ceny v kraji rastú rýchlo a ponuka je obmedzená, predávajúci zvyknú byť menej ochotní ísť s cenou dole. Samotná poloha mimo Bratislavy preto ešte neznamená, že byt je automaticky dostupný.

Čo to robí s hypotékou a dostupnosťou bývania

Vyššia cena bytu zdražuje kúpu aj vtedy, keď sa úrokové sadzby výraznejšie nepohnú. Pri rovnakom podiele vlastných úspor si kupujúci musí zobrať vyšší úver, a tým mu rastie mesačná splátka aj celková suma preplatená banke. Preto sa zhoršuje dostupnosť bývania aj v období, keď sa rast cien na chvíľu spomalí.

OECD dlhodobo upozorňuje, že bývanie na Slovensku zostáva z pohľadu dostupnosti náročné a treba ho sledovať najmä cez pomer ceny k príjmu. Tento ukazovateľ je pre bežnú domácnosť často výpovednejší než samotná cena za meter štvorcový. Byt môže byť lacnejší než v Bratislave, no ak sú v regióne nižšie mzdy, jeho dostupnosť sa tým automaticky nezlepší.

Kupujúci, ktorí zvažujú čakanie na lepší čas, by preto mali oddeliť dve otázky. Prvá je, či tempo rastu cien slabne. Druhá je, či ich vlastný príjem a úspory dobiehajú ceny dosť rýchlo na to, aby sa im kúpa o pár mesiacov reálne zjednodušila. V mnohých prípadoch môže byť odpoveď na prvú otázku áno a na druhú nie.

Ako si overiť, či je inzerát ešte rozumný

Čísla od Národnej banky Slovenska a Štatistického úradu SR nevedia oceniť konkrétny byt za vás, ale vedia povedať, či sa ponuka nepohybuje zjavne mimo trhu. Prvý krok je jednoduchý: cenu v inzeráte si treba prepočítať na meter štvorcový a porovnať ju s priemerom v kraji a s tým, ako rýchlo tam ceny rástli. Ak byt pýta výraznú prirážku, mal by ju vedieť obhájiť lokalitou, stavom alebo výnimočnou dispozíciou.

Druhý krok je porovnanie s tým, čo sa deje v type nehnuteľnosti, o ktorú ide. Keďže staršie byty a domy rástli podľa Štatistického úradu SR rýchlejšie než nové, predávajúci v tomto segmente môžu skúšať vyššie ceny aj tam, kde ich stav bytu úplne nepodporuje. Kupujúci by sa preto nemali nechať presvedčiť iba vetou, že „takto sa dnes predáva celý trh“.

Tretí krok sa týka načasovania. Kto kupuje na bývanie a má stabilný príjem, nemal by sa spoliehať na to, že trh v krátkom čase výrazne klesne. Kto kupuje na hrane rozpočtu, mal by si nechať rezervu aj na prípad, že banka schváli nižší úver alebo sa kúpa natiahne a podmienky sa medzitým zmenia.

Slovensko pritom nie je výnimkou len v tom, že bývanie zdražuje. Eurostat uviedol, že v prvom štvrťroku 2026 stúpli ceny domov medziročne o 4,7 percenta v eurozóne a o 5,1 percenta v celej Európskej únii. Slovenský rast je však podstatne rýchlejší, takže tlak na domácnosti je doma citeľnejší než v európskom priemere.

Ďalší vývoj preto nebude závisieť len od samotných cenníkov predávajúcich, ale aj od toho, či zlacnejú úvery a či sa na trh dostane viac bytov v regiónoch, kde ponuka nestíha dopytu.