Fio banka zdražila hypotéky pri všetkých fixáciách

Fio banka od 20. júla zvýšila úroky hypoték pri všetkých fixáciách, upozornil portál Finančný kompas. Pre ľudí, ktorí riešia kúpu bytu alebo im čoskoro končí fixácia, to znamená vyššiu mesačnú splátku a väčší tlak na porovnávanie ponúk. Hypotekárny trh pritom zostáva napätý aj v eurozóne, kde banky podľa Európskej centrálnej banky v druhom štvrťroku mierne sprísnili úverové štandardy.

Prečo sa sadzby hýbu práve teraz

Zdraženie v jednej banke samo osebe neznamená, že okamžite zdražie celý trh. Je to však signál, že lacnejšie hypotéky sa zatiaľ nevracajú. Európska centrálna banka v júlovom prieskume úverovania bánk uviedla, že banky v eurozóne v druhom štvrťroku 2026 hlásili mierne sprísnenie úverových štandardov.

Keď banky sprísňujú podmienky, bývajú opatrnejšie aj pri cenách dlhých úverov na bývanie. Nejde len o základné sadzby centrálnych bánk, ale aj o to, za akých podmienok si banky vedia zohnať peniaze a koľko rizika chcú v nových úveroch niesť. Preto sa môže stať, že aj v lete, keď časť klientov čakala skôr pokojnejší vývoj, príde ďalší rast sadzieb.

Podobný obraz naznačuje aj júnový makroprudenciálny komentár Národnej banky Slovenska. Centrálna banka v ňom uviedla, že rast hypotekárneho úverovania na Slovensku zostáva stabilný, no pravdepodobne už dosiahol vrchol a mal by sa postupne zmierňovať. Pre domácnosti to nie je správa o rýchlom zlacnení úverov, skôr o tom, že banky už nemajú dôvod bojovať o každého klienta rovnakou cenou.

Do dostupnosti bývania zároveň vstupujú aj ceny samotných nehnuteľností. Podľa Štatistického úradu SR boli byty na Slovensku vo štvrtom štvrťroku 2025 o 12,8 percenta drahšie než rok predtým. Eurostat pri eurozóne vykázal medziročný rast cien bývania o 5,1 percenta. Kombinácia drahších bytov a drahších hypoték preto zhoršuje rozpočet kupujúcich z oboch strán.

Čo spraví malá zmena úroku so splátkou

Pri hypotéke býva najzradnejšie to, že aj malý posun sadzby vyzerá na papieri nevinne, no v mesačnom rozpočte ho cítiť. V modelovom prepočte redakcie pri 30-ročnej splatnosti vychádza, že ak sa úrok posunie zo 4 na 4,1 percenta, pri úvere 120-tisíc eur stúpne mesačná splátka približne o 7 eur. Ak by sadzba stúpla na 4,3 percenta, rozdiel je už asi 21 eur mesačne, a pri 4,5 percenta zhruba 35 eur.

Pri vyšších úveroch je rozdiel ešte viditeľnejší. Pri hypotéke 150-tisíc eur znamená posun o desatinu percentuálneho bodu asi 9 eur mesačne navyše. Ak je rozdiel pol percentuálneho bodu, splátka je vyššia približne o 44 eur mesačne. Na prvý pohľad to nemusí pôsobiť dramaticky, no za päťročnú fixáciu ide o stovky až tisíce eur.

Pre nových kupujúcich je dôležité počítať s tým, že banka neposudzuje len cenu bytu, ale aj rezervu v rodinnom rozpočte. Kto ide na hranicu bonity už pri dnešnej sadzbe, tomu môže aj malé zdraženie skomplikovať schválenie úveru alebo znížiť sumu, ktorú banka požičia. Práve preto má zmysel prepočítať si rozpočet s horším scenárom, nie len s reklamnou sadzbou z cenníka.

Čo sa mení pre ľudí s existujúcou hypotékou

Pri existujúcich úveroch je kľúčové rozlíšiť, či klient ešte beží v starej fixácii, alebo sa mu končí. Kto má sadzbu zafixovanú ešte na niekoľko rokov, tomu sa splátka po zmene cenníka spravidla nemení okamžite. Vyšší úrok sa prejaví najmä pri nových hypotékach, pri refinancovaní do inej banky a pri refixácii po skončení aktuálneho obdobia.

Práve koniec fixácie býva moment, keď sa neoplatí len automaticky prijať prvú ponuku od vlastnej banky. Banka pošle návrh novej sadzby pre ďalšie obdobie, ale klient si môže overiť aj konkurenciu. Rozdiel medzi refixáciou a refinancovaním je praktický: pri refixácii zostáva úver v tej istej banke, pri refinancovaní ho preberá iná banka s novou ponukou.

Najväčšie nákladové pasce nebývajú vždy v titulnej sadzbe. Nižšia mesačná splátka môže vzniknúť aj tým, že sa zvyšná doba splatnosti natiahne na dlhšie obdobie, takže domácnosť zaplatí viac na úrokoch v súčte. Druhým problémom sú doplnkové produkty, cez ktoré banka podmieňuje lepší úrok. Preto treba porovnať nielen percento v ponuke, ale aj celkovú mesačnú platbu, zvyšnú splatnosť a to, koľko klient preplatí za celé nové fixačné obdobie.

Prečo banky zdražujú nerovnako a kedy sa oplatí porovnávať

To, že Fio banka zdvihla sadzby pri všetkých fixáciách, ešte neznamená, že ostatné banky zareagujú rovnako a v ten istý deň. Každá banka má iné náklady na financovanie, inú chuť rásť v hypotékach a inú obchodnú stratégiu. Jedna si môže viac chrániť maržu, iná môže aj v drahšom prostredí skúsiť prilákať nových klientov lacnejšou kratšou fixáciou.

Aj preto sa pri hypotéke neoplatí sledovať iba jednu banku. Porovnanie viacerých ponúk má najväčší zmysel v týchto situáciách:

• keď domácnosť kupuje byt na hrane svojho rozpočtu a aj malé zdraženie mení bonitu,
• keď jej v najbližších mesiacoch končí fixácia a banka pošle novú sadzbu,
• keď po raste cien nehnuteľností klesol pomer úveru k hodnote bytu a klient sa môže dostať k lepšej ponuke.

Prakticky to znamená, že nové sadzby treba porovnávať skôr, než príde podpis dodatku alebo novej úverovej zmluvy. Schvaľovanie úveru, znalecké podklady či prevod záložného práva vedia zabrať čas a pri tesnom termíne oslabujú vyjednávaciu pozíciu klienta. Kým sa na trhu neobjaví trvalejší pokles sadzieb naprieč bankami, ľudia kupujúci bývanie aj domácnosti s končiacou fixáciou budú musieť rátať s tým, že aj niekoľko desatín percenta môže v najbližších mesiacoch citeľne zmeniť cenu úveru.