Hypotéky na Slovensku sa po jarnom zlacňovaní znovu otočili nahor. Národná banka Slovenska vo svojom septembrovom makroprudenciálnom komentári uviedla, že priemerná sadzba pri nových úveroch na bývanie stúpla od marca do augusta 2026 z 3,5 na 3,9 percenta. Keďže spolu s tým ďalej rastú aj ceny bytov a domov, pre nových kupujúcich aj ľudí s končiacou fixáciou sa zhoršuje dostupnosť bývania.
Obrat prišiel po období, keď sa zdalo, že banky budú v miernom zlacňovaní pokračovať. Národná banka Slovenska píše, že rast sadzieb pri nových hypotékach súvisel najmä s globálnym nárastom úrokových sadzieb a rizikových prirážok na finančných trhoch. Zjednodušene povedané, bankám zdraželi peniaze, z ktorých financujú dlhé úvery na bývanie, a časť tohto rastu sa premietla do ponúk pre klientov.
Pre domácnosti je dôležité, že hypotekárna sadzba sa neodvíja len od toho, čo robí centrálna banka. Pri úvere s fixáciou na niekoľko rokov banky sledujú aj vývoj na dlhopisových trhoch, cenu vlastného financovania a riziko, ktoré do novej zmluvy započítajú. Preto sa môže stať, že po mesiacoch poklesu príde zlom aj bez toho, aby si klient všimol jednu veľkú domácu udalosť.
Rozdiel 0,4 percentuálneho bodu pritom nie je len technický detail v cenníku. Pri ilustračnom úvere 150-tisíc eur na 30 rokov vychádza mesačná splátka pri sadzbe 3,5 percenta približne na 674 eur. Pri sadzbe 3,9 percenta je to asi 708 eur, teda okolo 34 eur mesačne navyše a vyše 400 eur za rok. Čím vyšší úver si domácnosť berie alebo čím vyšší zostatok jej ešte ostáva, tým citeľnejší býva aj rozdiel niekoľkých desatín percenta.
Pri novej hypotéke to znamená dve veci naraz. Klient neplatí iba vyššiu mesačnú splátku, ale často mu vychádza aj nižšia rezerva v rodinnom rozpočte. To môže obmedziť výber nehnuteľnosti, prípadne zvýšiť tlak na vlastné úspory, ktoré treba vložiť na začiatku.
Drahšie financovanie však zatiaľ realitný trh výraznejšie neochladilo. Eurostat uviedol, že ceny bývania v Európskej únii v druhom štvrťroku 2026 medziročne vzrástli o 4,7 percenta a v eurozóne o 4,0 percenta. Na Slovensku je tlak ešte citeľnejší. Európska komisia vo svojej analýze pre Slovensko napísala, že dostupnosť bývania sa v roku 2025 zhoršila, pretože ceny nehnuteľností rástli rýchlejšie než príjmy domácností.
Komisia zároveň v správe o Slovensku upozornila na pokračujúce napätie na trhu bývania pre obmedzenú ponuku a silný dopyt. Inak povedané, vyšší úrok sám osebe nestačí na to, aby výraznejšie stlačil ceny, keď sa na trhu stále stretáva málo ponuky s vysokým záujmom kupujúcich. Aj Národná banka Slovenska vo svojom komentári uvádza, že ceny inzerovaných bytov boli na konci augusta medziročne vyššie o 13,8 percenta.
Pre ľudí, ktorým sa končí fixácia, je podstatné rozumieť tomu, čo vlastne porovnávajú. Fixácia je obdobie, počas ktorého banka nemení úrokovú sadzbu. Keď sa toto obdobie blíži ku koncu, klient by nemal sledovať len nové číslo v percentách, ale aj to, ako sa zmení splátka pri jeho aktuálnom zostatku a pri zostávajúcej dĺžke splácania. Pri nižšom zostatku býva aj úspora z refinancovania menšia, pri vyššom môže rozdiel pár desatín percenta znamenať stovky eur za niekoľko rokov.
Keď si domácnosť porovnáva novú hypotéku alebo ponuku na predĺženie fixácie, oplatí sa dať vedľa seba najmä:
- dĺžku fixácie a to, či nižší úrok neznamená kratšie obdobie istoty,
- výslednú mesačnú splátku pri rovnakej zostávajúcej splatnosti,
- poplatky a doplnkové podmienky, napríklad povinný účet, poistenie alebo nový znalecký posudok,
- celkovú sumu, ktorú klient zaplatí počas fixácie, nie iba reklamný úrok.
Práve fixácia je v súčasnej situácii dôležitejšia, než sa zdá na prvý pohľad. Kratšia fixácia môže vyzerať lacnejšie dnes, ale klient pri nej skôr podstupuje riziko ďalšej zmeny sadzieb. Dlhšia fixácia zase zvyčajne stojí viac, no kupuje si ňou istotu, že splátka zostane niekoľko rokov rovnaká. Neexistuje preto jedno správne riešenie pre všetkých, pretože veľa závisí od príjmu domácnosti, rezervy a od toho, ako dlho chce v nehnuteľnosti zostať.
Podobne platí, že čakanie na lepšiu sadzbu nemusí automaticky vyjsť lacnejšie. Ak počas čakania rastie cena bytu alebo domu, domácnosť môže napokon zaplatiť viac aj v prípade, že sa úrok neskôr mierne zlepší. Naopak, ak má klient už dnes k dispozícii vhodnú nehnuteľnosť a jeho rozpočet zvládne splátku s rezervou, samotná nádej na lacnejšiu hypotéku o pár mesiacov ešte nemusí byť rozhodujúci argument.
Pri refinancovaní sa oplatí pozerať na úver tak, ako vyzerá dnes, nie keď sa podpisoval. Dôležitý je aktuálny zostatok, počet rokov do splatenia a všetky náklady spojené so zmenou banky. Refinancovanie môže znížiť splátku, ale pri nízkom zostatku alebo krátkom zostávajúcom období sa úspora po započítaní poplatkov rýchlo stenčí.
Pre trh bývania bude teraz podstatné, či sa jesenné zdraženie hypoték zastaví, alebo sa prenesie aj do ďalších ponúk bánk. Kým na Slovensku zostane slabšia ponuka bytov a domov a ceny budú rásť rýchlejšie než príjmy, tlak na dostupnosť bývania zrejme nepoľaví ani vtedy, ak sa sadzby už nevrátia k prudšiemu rastu.
