Pri prenájme bytu si strážte hranicu 500 eur

Majiteľ bytu neplatí daň z celého nájmu automaticky, no príjem z prenájmu sa môže dostať do daňového priznania aj vtedy, keď ide len o vedľajší príjem popri zamestnaní. Finančná správa SR v aktualizovanej životnej situácii k prenájmu nehnuteľnosti pripomína, že od dane je oslobodených 500 eur z celkových príjmov z nájmu za rok. Ak príjmy presiahnu zákonné hranice, prenajímateľ musí riešiť nielen priznanie, ale často aj registráciu na daňovom úrade.

Kedy sa príjem z nájmu zdaňuje

Základné pravidlo je podľa Finančnej správy SR jednoduché: ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť mimo živnosti, ide o zdaniteľný príjem z prenájmu. To znamená, že takýto príjem patrí do daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby, ak sú splnené zákonné podmienky na jeho podanie.

Samotný fakt, že niekto prenajal byt, ešte automaticky neznamená, že musí podať priznanie za každých okolností. Finančná správa uvádza, že za rok 2026 vzniká povinnosť podať daňové priznanie vtedy, ak úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahne 2 983,97 eura. Dôležité je slovo úhrn, teda nejde len o samotný nájom, ale o celkové zdaniteľné príjmy za dané zdaňovacie obdobie.

Pre bežného prenajímateľa v praxi platí, že nájom sa nemá brať ako „peniaze bokom“, ktoré sa do daní nerátajú. Ak prenajímate byt popri zamestnaní, treba si skontrolovať, či sa po započítaní príjmov dostávate nad hranicu, pri ktorej už priznanie podať musíte.

Ako funguje oslobodenie 500 eur

Najčastejšie nedorozumenia vznikajú pri oslobodení časti príjmu od dane. Podľa podpory Finančnej správy je od dane oslobodených 500 eur z úhrnu príjmov z prenájmu za príslušné zdaňovacie obdobie. Ak teda za rok vyberiete z nájmu viac, nezdaňuje sa celý príjem, ale len suma nad týmto limitom.

Podstatné je, že oslobodenie sa neuplatňuje na každú nehnuteľnosť osobitne. Ak niekto prenajíma dva byty, alebo byt a dom, stále ide len o jedno oslobodenie z celkového úhrnu príjmov z prenájmu. Práve tu podľa materiálov Finančnej správy vznikajú v praxi časté chyby.

Ak prenajímateľ prekročí hranicu oslobodenia, nemôže postupovať tak, že si uplatní výdavky z celej sumy bez ďalšieho prepočtu. Finančná správa pri oslobodení upozorňuje aj na to, že výdavky sa viažu len k zdanenej časti príjmov, teda pri oslobodenej časti treba počítať s ich pomerným krátením. Pri jednoduchom prenájme to býva moment, na ktorom sa ľudia najčastejšie pomýlia.

Presný okruh výdavkov závisí od konkrétnej situácie prenajímateľa a od toho, ako má nehnuteľnosť nastavenú z daňového hľadiska. Všeobecný návod preto nestačí na zložitejšie prípady, najmä ak ide o viac nehnuteľností, spoločné vlastníctvo alebo rozdielne delenie príjmov medzi manželov.

Na registráciu sa často zabúda

Druhá častá chyba nesúvisí priamo s výškou dane, ale s registráciou. Finančná správa v časti často kladených otázok k dani z príjmov fyzických osôb uvádza, že ak daňovník prenajme nehnuteľnosť na území Slovenska a ešte nemá pridelené daňové identifikačné číslo, vzniká mu registračná povinnosť.

Lehota je presne určená. Registrovať sa musí do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom nehnuteľnosť prenajal. Kto teda začne prenajímať byt a doteraz s daňovým úradom nič neriešil, nemal by čakať až na termín podania priznania.

Na túto povinnosť zabúdajú najmä ľudia, ktorí nie sú podnikatelia a nájom berú ako vedľajší príjem. Z pohľadu dane z príjmov to však nie je nepodstatný detail, ale samostatná povinnosť voči štátu.

Byt a nebytový priestor nie sú to isté

Pri nájme sa oplatí rozlišovať aj to, čo presne prenajímate. Podľa Finančnej správy SR je prenájom bytu alebo rodinného domu od dane z pridanej hodnoty oslobodený. Pre väčšinu drobných prenajímateľov to znamená, že bežný nájom bývania nájomníkovi sa z pohľadu DPH správa inak než komerčný nájom.

Pri niektorých iných typoch nehnuteľností je režim odlišný. Finančná správa uvádza, že pri nájme vybraných nebytových priestorov sa platiteľ môže rozhodnúť, že nájom nebude od dane oslobodený. Rozdiel medzi bytom a nebytovým priestorom preto nie je formalita, ale vec, ktorá môže meniť celý daňový režim.

Otázka DPH sa pritom zvyčajne otvára až pri vyššom obrate alebo pri širšej podnikateľskej aktivite. Finančná správa na stránke venovanej nájmu nehnuteľností a DPH pracuje s obratovými hranicami 50 000 eur a 62 500 eur podľa konkrétneho režimu registrácie. Pri bežnom prenájme jedného bytu domácnosti preto DPH väčšinou nie je prvá vec, ktorú treba riešiť, no pri nebytových priestoroch alebo väčšom portfóliu nehnuteľností už môže byť podstatná.

Preto sa neoplatí mechanicky prenášať pravidlá z nájmu bytu na garáž, kanceláriu či inú nebytovú časť nehnuteľnosti. To, čo je pri bývaní oslobodené, nemusí tak fungovať pri inom type nájmu.

Kde robia prenajímatelia najviac chýb

Z materiálov Finančnej správy vyplýva, že problémy sa opakujú v troch okruhoch. Prvým je nesprávne pochopenie oslobodenia, keď si ľudia myslia, že 500 eur platí na každý byt samostatne. Druhým je zabudnutá registrácia po začatí prenájmu. Tretím je zamieňanie dane z príjmov s DPH, najmä ak niekto neprenajíma klasický byt na bývanie, ale iný typ priestoru.

Opatrnosť si zaslúžia aj spoločné nehnuteľnosti manželov. Ak si príjmy z prenájmu rozdeľujú, nestačí vychádzať len z toho, čo sa im zdá praktické. Pri takýchto prípadoch býva dôležité, ako je nastavené vlastníctvo, zmluva aj samotné vykázanie príjmu v priznaní.

Finančná správa aktualizovala životnú situáciu k prenájmu nehnuteľnosti 22. júla 2026, no pri zložitejších prípadoch zostáva otvorené najmä to, ako presne nastaviť výdavky a rozdelenie príjmov tak, aby sa prenajímateľ nedostal do sporu s daňovým úradom.