Ceny bývania na Slovensku rástli na začiatku roka 2026 rýchlejšie, než sa zlepšovali podmienky na hypotékach. Štatistický úrad SR uviedol, že realizačné ceny v prvom štvrťroku medzikvartálne stúpli o 3,6 percenta, Národná banka Slovenska pri bytoch eviduje medziročný rast o 11,1 percenta na 3378 eur za meter štvorcový. Priemerná sadzba nových hypoték s fixáciou na jeden až päť rokov bola v apríli 3,45 percenta, takže lacnejší úver sám osebe ešte neznamená dostupnejšie bývanie.
To je hlavný rozdiel oproti obdobiu, keď vysoké sadzby trh skôr brzdili. Dnes už úroky nepôsobia ako taká silná brzda, no ceny sa medzičasom posunuli vyššie. Pre domácnosť, ktorá rieši prvú kúpu, je preto dôležité sledovať naraz dve veci: koľko stojí úver a ako rýchlo rastie cena bytu alebo domu v konkrétnej lokalite.
Podľa Štatistického úradu SR sa realizačné ceny nehnuteľností na bývanie, teda ceny, za ktoré sa obchody skutočne uzavreli, v prvom štvrťroku 2026 zvýšili oproti predchádzajúcemu štvrťroku v priemere o 3,6 percenta. Národná banka Slovenska pri bytoch uviedla medziročný rast priemernej ceny o 11,1 percenta na 3378 eur za meter štvorcový. Samotný smer je teda jednoznačný: bývanie zdražuje ďalej a vo viacerých segmentoch dvojciferným tempom.
Regionálny obraz je pritom dôležitý viac než celoslovenský priemer. Národná banka Slovenska uviedla, že v prvom štvrťroku 2026 neklesli ceny bývania ani v jednom z ôsmich krajov. Najrýchlejší rast zaznamenal Prešovský kraj, kde podľa NBS ceny medzikvartálne vyskočili o 11 percent. Na silný rast v Bratislavskom kraji upozornili aj trhové prehľady, ktoré zhrnuli Hospodárske noviny, čo znamená, že tlak na ceny sa nesústredí len do jedného regiónu.
Prečo ceny rastú rýchlejšie než hypotéky zlacňujú, sa dá vysvetliť pomerne jednoducho. Keď sadzby prestali prudko rásť a začali sa stabilizovať, časť odloženého dopytu sa na trh vrátila. Domácnosti, ktoré kúpu odkladali v rokoch drahých peňazí, znovu začali porovnávať ponuku, a to v čase, keď nových bytov nepribúda tak rýchlo, aby vytvorili výraznejší tlak na zlacnenie.
Národná banka Slovenska vo svojom komentári zároveň uviedla, že rast ťahali najmä nové nehnuteľnosti. To je pre trh podstatné, pretože novostavby zvyknú nastavovať cenovú hladinu aj pre staršie byty a domy v okolí. Ak developeri predávajú drahšie nové byty, majitelia starších nehnuteľností majú menší dôvod ísť s cenou výraznejšie nadol. Výsledkom je, že zdražovanie sa neprenáša len do jednej časti trhu.
Pokles úrokov navyše nepôsobí na rozpočet kupujúceho tak silno, ako rast samotnej ceny nehnuteľnosti. Ak sadzba klesne o niekoľko desatín percentuálneho bodu, mesačná splátka sa pri bežnom úvere zníži rádovo o desiatky eur. Ak však medzitým byt zdražie o desať percent, kupujúci potrebuje o desaťtisíce eur vyšší úver alebo viac vlastných peňazí na začiatku. Z pohľadu dostupnosti bývania preto môže byť aj mierne lacnejšia hypotéka prebitá drahšou kúpnou cenou.
V praxi to znamená, že čakanie sa nemusí vyplatiť automaticky. Záleží na tom, či v danej lokalite rastú ceny rýchlejšie, než sa zlepšujú podmienky financovania. Na trhu, kde ponuka mizne rýchlo a predávajúci nemajú dôvod výraznejšie zjednávať, môže niekoľkomesačný odklad kúpy znamenať vyššiu vstupnú cenu. Naopak, pri nehnuteľnosti, ktorá sa predáva dlhšie alebo je cenovo nadhodnotená, môže mať kupujúci stále priestor na vyjednávanie a vývoj sadzieb môže hrať väčšiu rolu.
Pre ľudí, ktorí už bývanie majú a riešia refinancovanie, je situácia odlišná. Rast trhovej ceny ich nezasahuje tak priamo ako nového kupujúceho, pretože neplatia novú kúpnu cenu. Pre nich má pokles sadzieb väčší význam vtedy, keď sa blíži koniec fixácie a banka ponúkne lepšie podmienky na pokračovanie úveru alebo na presun do inej banky. Aj v tomto prípade však rozhoduje celkový rozdiel v nákladoch, nielen samotná reklamovaná sadzba.
Slovensko pritom nepatrí medzi krajiny, kde by bol rast cien bývania iba priemerom európskeho trendu. Eurostat uviedol, že ceny bývania v Európskej únii boli v prvom štvrťroku 2026 medziročne vyššie o 5,1 percenta, kým Slovensko patrilo medzi krajiny s najvyšším rastom s hodnotou 9,1 percenta. Aj keď sa metodiky rôznych inštitúcií mierne líšia, spoločný odkaz je rovnaký: slovenský trh zdražuje rýchlejšie než európsky priemer.
Pre kupujúceho v roku 2026 z toho vyplýva najmä to, že sledovať iba úrok nestačí. Rozhodovať bude, ako sa bude v ďalších štvrťrokoch vyvíjať ponuka nových bytov, či sa rast cien v regiónoch spomalí a či ďalší pokles sadzieb dokáže dobehnúť tempo, akým dnes rastie cena samotného bývania.
