Drahšie energie menia to, ako sa oceňujú domy

Pri kúpe domu alebo bytu dnes nerozhoduje len lokalita a cena na zmluve, ale čoraz viac aj budúce účty za energie a kvalita realizácie. Na tento posun upozornil portál TREND vo videorozhovore o energeticky úsporných stavbách. Nové pravidlá Európskej únie zároveň zvyšujú tlak na to, aby sa energetická hospodárnosť budov stala dôležitejšou pri novostavbách aj rekonštrukciách.

To, čo bolo ešte pred pár rokmi skôr technickou témou pre architektov a developerov, sa dnes mení na bežnú súčasť rozhodovania domácností. Podľa Eurostatu tvorili domácnosti v Európskej únii v roku 2024 26,0 % konečnej spotreby energie. Ten istý úrad uviedol, že priemerná cena elektriny pre domácnosti v EÚ bola v druhej polovici roka 2024 28,72 eura za 100 kWh, takže rozdiel medzi úspornejším a neefektívnym bývaním sa rýchlejšie premieta do mesačných výdavkov.

Pre slovenského kupujúceho je to praktická zmena. OECD vo svojom hodnotení Slovenska konštatovala, že veľká časť bytového fondu je stará a energeticky neefektívna. To znamená, že pri porovnávaní staršieho bytu, domu po čiastočnej rekonštrukcii a novostavby už nestačí sledovať len kúpnu cenu, ale aj to, koľko bude domácnosť platiť za vykurovanie, chladenie a ďalšiu prevádzku.

Prečo už nestačí pozerať na štítok a inzerát

Vo videorozhovore pre TREND na to upozornil Matej Benko, technický riaditeľ spoločnosti Axa Property. Podľa neho sa pozornosť pri bývaní presúva z počiatočnej ceny stavby na prevádzkové náklady a rozhodujúca je kvalita projektu aj samotnej realizácie. Inými slovami, dom môže mať na papieri dobrý príbeh o úspore, ale v praxi rozhodne to, či je dobre navrhnutý a bez chýb postavený.

Práve preto sa pri energeticky úsporných nehnuteľnostiach často mení aj vnímanie ceny. Kupujúci neplatí len za metre štvorcové a adresu, ale aj za nižšie budúce riziko vysokých účtov a za vyššiu pravdepodobnosť, že dom si udrží komfort aj pri drahších energiách. Ak sa však úspornosť opiera len o marketingové tvrdenie bez preukázateľných technických detailov, pridaná hodnota sa rýchlo stráca.

Dôležité je aj to, že energetická efektívnosť nie je len o jednej technológii. Nehovorí ju samotný typ vykurovania ani samotná hrúbka zateplenia. Rozhoduje celok: obálka budovy, technické riešenie, spôsob vetrania, kvalita montáže a to, či jednotlivé prvky na seba nadväzujú tak, ako mali v projekte.

Čo sa oplatí pri kúpe overiť

Ak kupujúci zvažuje dom alebo byt s prívlastkom úsporný, mal by si pýtať viac než reklamný popis. Užitočné je overiť si najmä tieto podklady:

• energetický certifikát a to, kedy bol vyhotovený,
• projektovú alebo technickú dokumentáciu k použitým riešeniam,
• pri existujúcej nehnuteľnosti aj reálne účty za energie za viac období,
• rozsah rekonštrukcií a dokumentáciu k technológiám, ktoré boli do domu alebo bytu doplnené.

Takáto kontrola nepovie všetko, ale pomôže odlíšiť nehnuteľnosť, pri ktorej je úspornosť doložená, od tej, kde ide len o všeobecnú frázu. Pri starších domoch je dôležité najmä to, či bola obnova urobená ucelene. Ak chýbajú údaje o tom, ako bola nehnuteľnosť zateplená, aké sú reálne náklady na prevádzku alebo čo presne zahŕňala rekonštrukcia, kupujúci si do ceny v skutočnosti kupuje aj neistotu.

Podobne dôležitý je komfort. Energeticky kvalitnejšie bývanie sa nespája len s nižšou spotrebou, ale aj s tým, či sa domácnosť vie v zime primerane vykúriť a v lete uchrániť pred prehrievaním bez neúmerných nákladov. European Environment Agency upozorňuje, že problém s udržaním primerane teplého bývania je v Európe stále významný, čo drží dopyt po kvalitnejších a úspornejších domoch.

Prísnejšie pravidlá zvýšia význam kvality

Energetická hospodárnosť budov nebude dôležitá len kvôli účtom, ale aj kvôli regulácii. Rada Európskej únie v apríli 2024 prijala revidovanú smernicu o energetickej hospodárnosti budov. Podľa nej majú byť všetky nové budovy od 2030 bezemisné a do roku 2050 sa má na bezemisný štandard pretransformovať celý fond budov v EÚ.

Pre trh s nehnuteľnosťami to znamená, že dnešná kvalita sa nebude porovnávať len s dneškom. Bude sa porovnávať aj s tým, čo bude o niekoľko rokov nový štandard. Nehnuteľnosť, ktorá už dnes stojí na lepšom technickom riešení a má kvalitnú realizáciu, môže zostať atraktívna dlhšie. Pri slabších stavbách sa naopak zvyšuje riziko, že si budú pýtať dodatočné investície skôr, než majiteľ pôvodne čakal.

Na Slovensku sa tento tlak môže prejaviť výraznejšie práve preto, že veľká časť fondu je staršia. Rozdiel v cene medzi kvalitne obnovenou nehnuteľnosťou a domom, ktorý síce vyzerá lacnejšie pri kúpe, ale neskôr si vypýta vysoké prevádzkové a modernizačné náklady, sa tak môže ďalej prehlbovať.

Kde sa oplatí priplatiť a kde si dať pozor

Z pohľadu domácnosti má najväčšiu hodnotu to, čo vie znížiť budúce náklady a zároveň sa dá overiť. To je aj hlavný odkaz témy, na ktorú upozornil TREND: cenu bývania dnes čoraz viac určuje nie slogan o úspore, ale to, či je úspora reálne podložená projektom a prevedením. Pri kúpe preto môže byť rozumné priplatiť si za nehnuteľnosť s lepšie zdokumentovanou energetickou kvalitou, ak tým kupujúci znižuje riziko budúcich výdavkov.

Opatrnosť je na mieste najmä vtedy, keď predávajúci alebo developer nevie ukázať, z čoho presne úspornosť vyplýva. Samotná energetická trieda na papieri ešte negarantuje rovnakú spotrebu v reálnej prevádzke a pri starších bytoch či domoch často veľa závisí od toho, ako dôsledne bola obnova urobená. Práve schopnosť rozlíšiť medzi dobrým marketingom a skutočnou technickou kvalitou bude pri bývaní čoraz dôležitejšia aj preto, že nové európske pravidlá sa ešte budú musieť premietnuť do slovenskej legislatívy.