Vlastný byt Slovákom nezaručuje rezervu pri výpadku príjmu

Slovenské domácnosti podľa nových dát Národnej banky Slovenska na papieri zbohatli, no ich finančná odolnosť sa nezlepšila rovnako výrazne. Medián čistého majetku medzi rokmi 2021 a 2023 vzrástol nominálne približne o 30 percent, po zohľadnení inflácie však len o 4 percentá. Kľúčový problém je likvidita: viac ako štvrtina domácností má tak málo rýchlo dostupných peňazí, že podľa definície NBS žije od výplaty k výplate.

Rast majetku slovenských domácností ťahali najmä nehnuteľnosti. To je pri Slovensku zásadné, pretože podľa Eurostatu žilo v roku 2023 vo vlastnom bývaní 94 percent populácie. Vlastný byt alebo dom však domácnosti nepomôže zaplatiť opravu auta, výpadok príjmu ani vyššie účty, ak nemá bokom hotovosť alebo peniaze na účte.

Národná banka Slovenska označuje za domácnosti žijúce od výplaty k výplate tie, ktorých likvidný majetok je nižší ako polovica mesačného príjmu. Do likvidného majetku patria peniaze, ktoré sa dajú použiť rýchlo a bez veľkej straty hodnoty. Nehnuteľnosť, pozemok alebo drahé auto do tejto rezervy prakticky nepatria, hoci zvyšujú celkový majetok domácnosti.

Podľa odbornej správy HFCS 2023 tvorili približne 24 percent domácností takzvané asset-rich hand-to-mouth domácnosti. Ide o ľudí, ktorí vlastnia nelikvidný majetok, typicky bývanie, ale nemajú dostatočný finančný vankúš. Iba okolo 3 percentá domácností boli podľa rovnakej metodiky asset-poor hand-to-mouth, teda nemali ani výraznejší majetok, ani likvidnú rezervu.

Tento rozdiel vysvetľuje, prečo sa môže domácnosť cítiť finančne napätá aj vtedy, keď vlastní byt s rastúcou trhovou hodnotou. Hodnota nehnuteľnosti sa dá využiť až po predaji, prenájme, refinancovaní alebo založení majetku, čo trvá a často nesie ďalšie náklady. Pri bežnom výpadku príjmu preto rozhoduje najmä zostatok na účte, nie odhad ceny bývania.

NBS v správe upozorňuje, že zraniteľnejšie sú najmä mladšie domácnosti, ľudia s nižším vzdelaním, nezamestnaní a domácnosti s nižšou finančnou gramotnosťou. Najvyšší podiel domácností žijúcich od výplaty k výplate bol medzi nezamestnanými, približne 50 percent. Pri tejto skupine môže aj krátky výpadok príjmu rýchlo znamenať omeškanie s účtami alebo potrebu drahšieho úveru.

Dôležité je aj to, že rast majetku nebol po inflácii taký silný, ako ukazujú nominálne čísla. NBS uvádza, že medián čistého majetku domácností medzi rokmi 2021 a 2023 stúpol približne o 30 percent nominálne, ale reálne iba o 4 percentá. Časť zdanlivého zbohatnutia tak zhltol rast cien potravín, energií, služieb a ďalších bežných výdavkov.

Na Slovensku tento problém zvýrazňuje vysoký podiel bývania vo vlastníctve. Ak cena bytu rastie, domácnosť je bohatšia v účtovnom zmysle, no mesačný rozpočet môže byť napätejší pre hypotéku, energie alebo vyššie ceny potravín. Štatistický úrad Slovenskej republiky napríklad uviedol, že ceny bytov a domov boli vo 4. štvrťroku 2024 medziročne vyššie o 8 percent, čo podporuje hodnotu majetku vlastníkov, ale zároveň zhoršuje dostupnosť bývania pre kupujúcich.

Podobne o probléme hovorí aj OECD. Organizácia rozlišuje medzi majetkovou chudobou a finančnou krehkosťou. Domácnosť nemusí byť majetkovo chudobná, ak vlastní nehnuteľnosť, ale môže byť finančne krehká, ak nemá ľahko speňažiteľné finančné aktíva.

Pre bežnú domácnosť z toho vyplýva jednoduchý test. Nestačí pozerať na to, koľko stojí byt alebo koľko už splatila z hypotéky. Rozhodujúce je, koľko mesiacov nevyhnutných výdavkov by zvládla zaplatiť bez nového úveru, predaja majetku alebo pomoci rodiny.

Často používané orientačné pravidlo osobných financií hovorí o rezerve aspoň na niekoľko mesiacov základných výdavkov. Pri domácnosti s hypotékou alebo jedným hlavným príjmom býva bezpečnejšie rátať s vyššou rezervou než pri domácnosti s dvoma stabilnými príjmami a nízkymi fixnými nákladmi. Nejde o individuálne finančné poradenstvo, ale o spôsob, ako oddeliť hodnotu majetku od schopnosti zvládnuť krátkodobý šok.

Praktický výpočet sa dá začať od základných mesačných výdavkov, nie od príjmu. Domácnosť by si mala spočítať najmä bývanie, splátky úverov, energie, potraviny, dopravu, lieky, poistky a výdavky na deti. Ak tieto položky nevie zaplatiť ani jeden mesiac bez ďalšej výplaty, patrí medzi finančne zraniteľné domácnosti bez ohľadu na to, akú hodnotu má jej byt.

Budovanie rezervy je ťažšie po období vysokej inflácie, pretože bežné výdavky zobrali väčšiu časť príjmu. Pomáha preto nastaviť si menší, ale pravidelný prevod hneď po výplate a držať rezervu oddelene od účtu na každodenné míňanie. Pri zadlžených domácnostiach je zároveň dôležité rozlišovať medzi drahým spotrebným dlhom a hypotékou, pretože vysoké úroky na krátkodobých pôžičkách môžu rezervu zničiť rýchlejšie než bežné výdavky.

Varovné signály sa zvyčajne objavia skôr, než príde skutočný problém so splácaním. Domácnosť by mala spozornieť, ak pravidelne používa povolené prečerpanie, platí účty až po splatnosti, spláca potraviny alebo bežnú spotrebu úverom, ruší poistky pre nedostatok peňazí alebo nemá ani minimálnu rezervu na opravu auta či spotrebiča. Takéto správanie znamená, že problém už nie je len nízka úspora, ale napätý cashflow.

Dáta HFCS 2023 vychádzali podľa NBS z náhodného výberu približne 4 000 domácností, pričom finálna vzorka mala 2 127 domácností a návratnosť presiahla 50 percent. Výsledky preto nehovoria iba o chudobných domácnostiach, ale aj o širšej skupine vlastníkov majetku, ktorým chýbajú rýchlo dostupné peniaze. Ďalšou otvorenou otázkou zostáva, ako sa likvidita domácností zmení po ďalších rokoch vyšších cien, drahších úverov a opätovného rastu cien bývania.