Národná banka Slovenska navrhla rozdeliť hypotekárne pravidlá podľa toho, či si klient kupuje prvé bývanie alebo ďalšiu nehnuteľnosť. Mladí do 35 rokov by pri prvom byte alebo dome mohli dostať úver až do 90 percent hodnoty nehnuteľnosti, investori pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti najviac do 70 percent. Nové limity majú podľa návrhu platiť od 1. januára 2027.
LTV je pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti. Ak byt stojí 200-tisíc eur a banka poskytne hypotéku 160-tisíc eur, LTV je 80 percent. Zvyšok musí kupujúci zaplatiť z vlastných peňazí alebo iných zdrojov, pričom banka môže pri posudzovaní vychádzať aj zo znaleckej hodnoty, nie iba z kúpnej ceny.
Podľa Národnej banky Slovenska má dnes základný limit zostať pre väčšinu klientov na úrovni 80 percent. Zmena je v tom, že mladí do 35 rokov pri kúpe alebo výstavbe prvého bývania by mohli ísť až na 90 percent LTV, ak žiadny z dlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť. Pri kúpe tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti chce NBS limit znížiť na 70 percent.
Pre mladého kupujúceho môže byť rozdiel výrazný najmä pri prvom vklade. Pri byte za 180-tisíc eur dnes pri 80-percentnom LTV potrebuje mať približne 36-tisíc eur vlastných zdrojov. Pri 90-percentnom LTV by stačilo približne 18-tisíc eur, teda o 18-tisíc eur menej. Do tejto sumy však ešte nevstupujú poplatky, zariadenie bytu, prípadná rekonštrukcia ani rezerva na výpadok príjmu.
Pri priemernej cene bývania na Slovensku vychádza model podobne. NBS uviedla, že v prvom štvrťroku 2026 dosiahla priemerná cena nehnuteľností na bývanie 3 005 eur za meter štvorcový a medziročne vzrástla o 11,3 percenta. Byt s rozlohou 60 štvorcových metrov by pri takejto priemernej cene stál približne 180 300 eur. Dvadsaťpercentný vklad by predstavoval 36 060 eur, desaťpercentný vklad 18 030 eur.
Na opačnej strane návrh zasiahne ľudí, ktorí kupujú ďalšiu nehnuteľnosť. Ak by investor kupoval byt za 180-tisíc eur ako tretiu alebo ďalšiu rezidenčnú nehnuteľnosť, pri 70-percentnom LTV by si mohol požičať najviac 126-tisíc eur. Vlastný vklad by tak stúpol na 54-tisíc eur, teda o 18-tisíc eur viac ako pri 80-percentnom limite.
NBS sprísnenie vysvetľuje tým, že investičný dopyt na trhu bývania zosilnel. Podľa centrálnej banky v roku 2025 viac ako polovicu predaných bytov a domov kúpili ľudia, ktorí už vlastnili aspoň jednu nehnuteľnosť. Zároveň 16 percent úverov smerovalo klientom, ktorí už predtým vlastnili najmenej dve nehnuteľnosti.
Regulátor tým sleduje dve veci naraz. Pri prvom bývaní chce zmierniť bariéru vlastných úspor, ktorá je pri rastúcich cenách bytov pre mladé domácnosti čoraz vyššia. Pri ďalších nákupoch chce obmedziť riziko, že časť dopytu financovaného vysokým úverom bude ďalej tlačiť ceny nahor a zvýši zraniteľnosť bánk aj dlžníkov pri poklese cien alebo raste splátok.
Dostupnosť bývania na Slovensku zhoršuje aj medzinárodné porovnanie. OECD vo svojej ekonomickej správe o Slovensku uvádza, že náklady na bývanie v pomere k príjmom patria medzi najvyššie v krajinách OECD. Podľa Eurostatu odchádzali mladí ľudia zo Slovenska z rodičovského domu v roku 2024 v priemere vo veku 30,9 roka, čo patrilo medzi najvyššie hodnoty v Európskej únii.
Nižší vlastný vklad však automaticky neznamená vyššiu schválenú hypotéku. Banky musia ďalej posudzovať príjem, existujúce úvery, rodinný stav, počet vyživovaných osôb aj stabilitu zamestnania alebo podnikania. Popri LTV ostávajú v platnosti aj limity DTI a DSTI, ktoré obmedzujú celkové zadlženie a výšku splátok voči príjmu domácnosti.
DTI podľa Národnej banky Slovenska spravidla znamená, že celkový dlh domácnosti nemá presiahnuť osemnásobok jej ročného príjmu. Domácnosť s čistým mesačným príjmom 2 000 eur má ročný príjem 24-tisíc eur, takže hranica DTI by pri zjednodušenom výpočte vychádzala na 192-tisíc eur celkového dlhu. Ak už má spotrebný úver, kreditnú kartu alebo leasing, priestor na hypotéku sa znižuje.
DSTI zase sleduje, akú časť príjmu pohltia splátky. Podľa pravidiel NBS splátky úverov po odpočítaní životného minima spravidla nemajú presiahnuť 60 percent príjmu. Banka zároveň pri hypotékach počíta aj so stresovým scenárom, teda s tým, či by klient zvládol splácať aj pri vyššej sadzbe alebo inom zhoršení podmienok.
Pre domácnosti preto bude rozhodujúca kombinácia viacerých faktorov, nie iba nový limit LTV. Mladý pár môže mať po novom nižšiu požiadavku na vlastné úspory, ale stále nemusí dostať úver v požadovanej výške, ak mu nevychádza príjem alebo má vysoké existujúce záväzky. Naopak, investor s vysokým príjmom môže splniť bonitu, no bude musieť vložiť viac vlastných peňazí.
NBS zároveň navrhuje zúžiť priestor na výnimky. Pre ostatných dlžníkov má základný limit zostať na 80 percentách, no podiel nových úverov, pri ktorých by banky mohli využiť výnimku do 90 percent LTV, sa má znížiť z 20 percent na 5 percent. V praxi to môže znamenať, že úvery s veľmi nízkym vlastným vkladom budú mimo skupiny mladých kupujúcich prvé bývanie menej dostupné.
Dôležité je aj to, že pravidlá ešte nie sú finálne. Návrh opatrenia bol podľa harmonogramu NBS predmetom pripomienkového konania od 8. do 26. júna 2026 a centrálna banka v otázkach a odpovediach uvádza navrhovanú účinnosť od 1. januára 2027. Pôvodne sa zvažoval skorší termín 1. októbra 2026.
Otvorenou otázkou zostáva, koľko mladých žiadateľov reálne splní všetky podmienky naraz: vek do 35 rokov, žiadne vlastníctvo rezidenčnej nehnuteľnosti, dostatočný príjem, nízke existujúce dlhy a schopnosť zvládnuť splátky aj v stresovom výpočte banky. Konečný dosah preto ukáže až finálne znenie opatrenia a spôsob, akým ho banky premietnu do schvaľovania hypoték.
